草案初成形 农村土地何时能与国有土地同权同价?

在12月25日的第十二届全国人大常委会第二十五次会议上,关于“土地管理法修改列入十二届全国人大常委会立法规划,农村土地与国有土地不能同等入市、同权同价的问题有望得到解决”的消息再次刺激了我们广大农民的心脏,我们来看看现行土地管理法有哪些问题,要实现同权同价的工作量有多大。

农村土地何时能与国有土地同权同价

根据新华社发布的新闻显示,全国人大环资委关于第十二届全国人民代表大会第四次会议主席团交付审议的代表提出的议案审议意见中指出,现行土地管理法主要问题表现是:

1、土地征收制度不完善,

2、宅基地用益物权难落实,

3、土地增值收益分配机制不健全,

4、农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同价同权等。

上述审议意见还显示,2015年,全国人大常委会授权国务院在全国33个县市区组织开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度改革试点,对实践证明可行的,修改完善有关法律。目前,国土资源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

其实农村土地的最核心问题是征用补偿的定价问题,关于这个问题的法律依据现在很不系统,零散的存在《土地管理法》和《物权法》等法律中,而且随着经济发展,广泛认为农村土地的征收补偿大幅低于国有土地的征收补偿。

演绎的耕地补偿均价吓掉大牙

在《土地管理法》第47条中规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。”

补偿方案是这样的:征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

其中争议最大的是土地补偿费,按规定该项土地补偿费“为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”

每个地区的耕地年产值都不一样,这里仅用全国平均数据做个演绎:

根据华北大部分地区一季玉米一季小麦来算:《国家统计局关于2015年粮食产量的公告》中的数据显示,全国粮食单位面积产量中小麦5392.7公斤/公顷,玉米5891.9公斤/公顷;也就是说,小麦亩产约719斤,玉米亩产约786斤/亩

中国粮油信息网26日数据显示,河北山东小麦现货最高达到1.34-1.35元/斤;而根据中国水产养殖网数据显示,今年玉米现货价格最高时不到2000元/顿,也就是不到1元/斤。

按照上述数据来计算,每亩小麦产值约为970元/亩,玉米产值约为786元/亩,全年亩产不到1800元,土地补偿费按最高十倍来算,每亩地(1亩=666.6667平米)约为18000元,换算成每平米才27元/平米(这个平均数字太恐怖,请记住只是演绎哈,具体情况具体分析)。

而根据财政部数据,2015年4季度末,全国105个主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价,分别为3633元/平方米、6729元/平方米、5484元/平方米和760元/平方米。

宅基地房屋拆迁

另外一个争议较大的是征用的宅基地,一般来说是“分开补偿”,是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有,由村集体分配给村民使用,村民在宅基地上建房子居住。所以在说到宅基地拆迁的时候,有两种补偿,一是宅基地补偿,二是房屋补偿,现在大多是房屋补偿。

引用一下通州潞城棚改二期补偿公式:按照房屋拆迁补偿价总额=宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价+装修及附属物+各项移机费+各项补助费+各项奖励费;通州潞城棚改二期的宅基地区位补偿价为3850元/平方米。

由于每个区域的区位住宅价格不一,因此在房屋补偿上经常要在征用方和被征用方之间有很大矛盾。

需要指出的是,相比国有土地上的房屋,集体土地上的房屋价格评估主要根据房屋重置价格来计算,其中的主要因素是房屋结构、档次、成新等,但会忽略房屋所处地段、用途等市场因素,而且房屋重置价格按照定义来说,是房屋重新购置或建造的价格,这就包括土地费用、前期费用、建安费用、配套、管理费以及相应的利息、税务等因素,但现在一般只计算建安费用。

综上,要实现农村土地和国有土地同权同价,在法律法规、土地价格评估体系等多个细节上的工作量真是太大了。

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